השקעה בנדל"ן נחשבה מאז ומתמיד להשקעה בטוחה. נדל"ן הוא נכס שערכו במקרה הגרוע יציב, ובמקרה הטוב רק עולה עם הזמן מכיוון שתמיד יש לו ביקוש, וזה כמעט לא משנה באיזה נדל"ן מדובר. בעבר הדי רחוק, השקעות נדל"ן בישראל - בעיקר עבור המשקיע הקטן - באו לידי ביטוי בעיקר ברכישת דירת מגורים שנייה או שלישית (שיהיה, לילדים ולנכדים), ועבור המשקיע היותר גדול - ברכישת שטח מסחרי כלשהו שניתן להשכיר אותו לכל עסק באשר הוא, החל ממכולת דרך מספרה וכלה במשרד לתיווך נדל"ן.
אבל הרבה מים עברו בנהר מאז אותם ימים, ולא רק שנדל"ן בישראל הפך ללא עוררין לאחד מאפיקי ההשקעה היותר יציבים, הכי פחות תנודתיים ואחד האטרקטיביים כשמדובר בתשואות - שוק ההשקעות בנדל"ן ישראלי, דהיינו האופן שבו ניתן לבצע השקעות נדל"ן בישראל ולהיחשף לסוגי נדל"ן שונים, התפתח והתרחב וכעת, בשנת 2023, הוא כולל אפשרויות השקעה לכל דורש, החל מהמשקיע הקטן וכלה בגדול.
ודווקא בגלל ההתפתחות הזו, כדאי אולי שנעשה לכם קצת סדר במה שנקרא השקעות נדל"ן בישראל. ישראל אולי מדינה קטנה, אבל שוק הנדל"ן בה לא נותר מאחור לעומת מדינות מפותחות אחרות ברמתה. מספיק להציץ מהחלון ולראות נוף של מנופים כדי להבין שהביקוש לנדל"ן רק עולה, וכשביקוש עולה (ובמיוחד עולה על ההיצע) המחיר עולה ועולה.
מתחילת שנת 2000 ועד כה, שוק הנדל"ן בישראל מצוי בכיוון אחד: למעלה. הביקוש לנדל"ן למגורים ולנדל"ן מסחרי (רובו משרדים) לא עוצר, וכשהביקוש לא עוצר - המחיר לא עוצר. ישראל היא המדינה בעלת קצב גידול האוכלוסין המהיר ביותר מבין המדינות המפותחות (!), 2%, ונתון זה למעשה - הוא ורק הוא - הבסיס לגידול המתמיד בביקוש ליחידות דיור, לחללי משרדים, למרכזים מסחריים, למרכזים לוגיסטיים ולשאר פתרונות נדל"ן.
ישראל היא מדינה ייחודית מבחינה דמוגרפית: יש בה שילוב חריג של פריון גבוה, תמותה נמוכה והגירה חיובית. שלושת אלו מביאים, כאמור, לגידול מהיר של האוכלוסייה (בשנת 2022 מדובר היה על 2.2%). נכון לשנת 2023, אוכלוסיית ישראל מונה כ-10 מיליון איש, והתחזיות הן כי עד שנת 2040 מדובר יהיה על כמעט 13 מיליון איש.
יותר מזה: ישראל היא בין 30 המדינות הצפופות ביותר בעולם, ולפי התחזיות עד 2040 היא תהיה למדינה הכי צפופה ב-OECD. נתון זה משפיע על אופי הבנייה בה, הן של יחידות מגורים והן של נדל"ן מסחרי: לגובה, וכמה שיותר גבוה.
למשקיע הישראלי, היתרון העיקרי הטמון בביצוע השקעות נדל"ן בישראל הוא היכרותו את השוק המקומי - הרבה יותר טוב מכל משקיע זר - וכן הקרבה לנכס (להבדיל מהשקעה בנכס בחו"ל). מטבע הדברים, כל משקיע יכיר טוב יותר את השוק המקומי שלו, אותו הוא חי, מכל שוק זר אחר אליו הוא צריך להגיע בטיסה.
על שוק הנדל"ן המקומי ניתן ללמוד מלא מעט מקורות מידע ממשלתיים, שהם למעשה הכי מהימנים והכי מדויקים. אז אם אתם רוצים להעמיק את הידע שלכם בשוק הנדל"ן המקומי, הנה כמה קישורים חשובים:
1. למי שמאוד רוצה לרדת לפרטי מצב שוק הנדל"ן למגורים בישראל, כמעט בכל רגע נתון, אנחנו מציעים פשוט לגלוש ללינק המצורף באתר משרד האוצר ולמצוא בו כמעט כל נתון שתחפשו על המגמות העדכניות בשוק זה. מדובר בסקירות המתעדכנות תדיר, אחת לחודש, ומעניקות תמונת מצב מקיפה על השוק.
2. למי שרוצה עוד יותר להעמיק את הידע שלו, ניתן אף לגלוש לאתר משרד השיכון והבינוי
3. כמו כן, ניתן להיעזר באתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
4. בנוסף, ניתן להיעזר באתר רשות המיסים שבו המידע המדויק ביותר לגבי עסקאות נדל"ן (מכל הסוגים השונים) שנעשו בישראל, בעיקר נדל"ן למגורים. אתר זה נוקב במחיר האמיתי של העסקה לאחר שנעשתה בפועל וכפי שדווחה לרשות המיסים, ולכן הוא המשקף במדויק את רמות המחירים בשוק.
5. ולמי שרוצה להעמיק עוד יותר את הידע שלו, ואף לקבל את נקודת המבט של הקבלנים, ניתן לגלוש לאתר התאחדות הקבלנים, הארגון היציג היחיד של העוסקים בבנייה, בתשתיות, בפיתוח ובמכלול עבודות האחרות במשק הישראלי.
בגדול, אפשר לחלק את שוק הנדל"ן לשני ענפים מרכזיים: נדל"ן למגורים ונדל"ן מסחרי.
1. נדל"ן למגורים: כשמו כן הוא, כל נדל"ן שמשמש למטרת מגורים (דירות ובתים פרטיים), כאשר בקטגוריה זו אפשר לכלול את אחד מסוגי הנדל"ן היותר צומחים של העשור האחרון: דיור מוגן, דהיינו דיור לאוכלוסיית הגיל השלישי ומיועד לרוב לדיירים המסוגלים לקיים אורח חיים עצמאי. במקרה של נדל"ן למגורים, מדובר לרוב על חוזי שכירות (במקרה והנכס אכן מושכר) קצרי טווח, ועל תשואה שנתית חד ספרתית נמוכה מדמי השכירות.
2. נדל"ן מסחרי: כאן מדובר בענף הרבה יותר מורכב והוא כולל בנייני משרדים, מרכזי מסחר (בעיקר קניונים רבי קומות ומרכזי קניות), חניונים, מרכזים לוגיסטיים (מרלו"ג, כלומר מרכזי אחסון והפצה), קרקעות לייעודים שונים ומבני תעשיה (כמו מפעלי ייצור). במקרה של נדל"ן מסחרי, מדובר לרוב על חוזי שכירות ארוכי טווח (לעיתים אף מדובר בחכירה), ועל תשואה שנתית חד ספרתית אבל גבוהה יותר מזו של נדל"ן למגורים (לרוב כפולה), אך עדיין חד ספרתית.
אבל איך אפשר להשקיע בכל אחד מהסוגים לעיל? ובכן, יש כמה וכמה אפשרויות להיחשף לשוק הנדל"ן הישראלי:
1. ישירות, כלומר לרכוש דירת מגורים ולהשכיר אותה או לרכוש נדל"ן מסחרי ולהשכיר אותו. או אפילו לרכוש קרקע חקלאית ולהמתין לרגע בו תופשר ואפשר יהיה לבנות עליה.
2. לרכוש מניה/אג"ח של חברת השקעות נדל"ן ישראלית שני"ע שלה נסחרים בבורסה בתל אביב ועיקר פעילותה הוא בשוק הנדל"ן המקומי. במקרה דנן, קל מאוד לקבל מידע על החברה מכיוון שדו"חותיה פומביים ולכן קל יותר להבין מה צופן לה העתיד.
3. לרכוש ני"ע שאינו מניה/אג"ח אך מבוסס על שוק הנדל"ן, דוגמת מדד, קרן נאמנות או תעודת סל. במקרה דנן, אפשר לקבל חשיפה מגוונת יותר לשוק הנדל"ן ולכן פיזור נרחב יותר של ההשקעה ושל הסיכון הטמון בה.
4. להשקיע בקרן השקעות נדל"ן בישראל שאינה ציבורית וחושפת את המשקיע לשוק הנדל"ן. הגישה לקרנות כאלו היא לרוב דרך גוף מוסדי דוגמת "מגדל" או דרך חברות לניהול השקעות פרטיות (Family office).
באיזו עיר כדאי להשקיע?
זו אולי שאלת השאלות שכל משקיע שואל את עצמו כשהוא שוקל להשקיע בנדל"ן למגורים, ושאלה שהיא פחות רלוונטית כשמדובר בנדל"ן מסחרי. התשובה איזו עיר יותר אטרקטיבית ולמה מתבססת על מספר קריטריונים:
1. היכן ממוקמת העיר ביחס לערי המטרופולין? בישראל יש 4 מטרופולינים: תל אביב (או גוש דן); ירושלים; חיפה ובאר שבע. ככל שהעיר קרובה יותר לעיר המטרופולין, אטרקטיביות ההשקעה בה גדלה.
2. מהן אפשרויות התעסוקה הקיימות בעיר? ככל שיש יותר אפשרויות תעסוקה, יש לעיר יותר הגירה חיובית משלילית. הגירה חיובית מגדילה את הביקוש לנדל"ן והגירה שלילית מקטינה אותו.
3. עד כמה קל להגיע לעיר מערי מטרופולין אחרות? כלומר, עד כמה היא נגישה תחבורתית? ככל שהנגישות התחבורתית גבוהה, כך עולה אטרקטיביות ההשקעה.
4. מהן רמות המחירים בעיר? אם רמות המחירים נפלו לשפל תקופתי, ייתכן כי היא יותר אטרקטיבית מעיר שבה הרמות קרובות לשיא או יציבות.
כדי לקבל תשובה לשאלה לעיל, תמיד כדאי להשוות בין כמה שיותר ערים כשההשוואה הזו מתבססת בעיקר על המחיר בשוק של יחידת המגורים ועל התשואה שהיא מניבה במקרה של שכירות. האתר של רשות המיסים יעניק לכם את המידע המדויק ביותר על שווי עסקאות נדל"ן למגורים שנעשו בפועל, וגם האתר של "מדלן" שמבוסס, בין היתר, על נתוני רשות המיסים יכול לסייע.
קרן השקעות נדל"ן בישראל, כפי שציינו לעיל, היא אחת הדרכים לקבל חשיפה לשוק הנדל"ן הישראלי ויש 2 סוגים ממנה: קרן נדל"ן מניב וקרן נדל"ן יזמי. הראשונה היא קרן שמשקיעה בנדל"ן מניב (מניב תשואה דרך יצירת תזרים מזומנים תקופתי קבוע, לרוב בצורת דמי שכירות). זה יכול להיות בנייני משרדים, בנייני מגורים, מעונות סטודנטים, מרכזים לוגיסטיים, בתי מלון, מרכזי דיור לאוכלוסיית הגיל השלישי, קניונים וכל צורה של נדל"ן מסחרי. חלק לא מבוטל מקרנות הנדל"ן משקיעות בנכסי נדל"ן שזקוקים לרה ארגון (כמו בנייני משרדים בתפוסה נמוכה או בנייני מגורים לא אטרקטיביים מספיק שצריך לשפצם).
להבדיל, קרן נדל"ן יזמי היא קרן שהשותפים בה משקיעים בנדל"ן שעדיין לא נבנה, לרוב קרקעות שעליהן צפוי להיבנות נדל"ן מניב. במקרה כזה, היזם זקוק למימון ההון העצמי שהוא נדרש להשקיע, והקרן היא זו שמעניקה לו את המימון וכל אחד מהמשקיעים בה יקבל בעלות על הזכויות בנכס באופן יחסי לחלקו בהשקעה. השקעה בקרן כזו, להבדיל מקרן נדל"ן מניב, עשויה להיות מסוכנת יותר כי בדרך להקמת הפרויקט מאפס עלולים להיווצר מכשולים שיאריכו את אורכו ובמקרה הגרוע יותר - יבטלו את הוצאתו לפועל.
קרנן של קרנות אלו עלה בגלל מספר סיבות:
1. מתאימות למי שיש לו הון עצמי נמוך, כלומר אין לו את ההון העצמי הנדרש לרכוש ישירות נכס ולממן הלוואה בגינו.
2. מספקות מומחיות, ידע וניסיון בענף שלעיתים קשה לצבור אותם באופן עצמאי.
3. מעניקות פיזור סיכונים מכיוון שהן מושקעות במגוון רחב של נכסים.
תחום השקעות נדל"ן בישראל מעורר מאז ומתמיד עניין רב בקרב משקיעים ורוכשים, שמחפשים לרוב להשקיע בחברת נדל"ן יציבה, מקצועית ואמינה, המציעה מגוון רחב של נכסים מניבים ואטרקטיביים.
קבוצת "מגדל" מפעילה מזה יותר מעשור מחלקת השקעות נדל"ן בישראל, ונחשבת לגדולה מסוגה בהשוואה למחלקות נדל"ן ישראליות של חברות ביטוח מקומיות אחרות. בנוסף, נחשבת הקבוצה בעצמה לאחת מחמש חברות הנדל"ן הגדולות בארץ.
ככלל, קבוצת "מגדל" שייכת לקבוצת המשקיעים הגדולים בשוק הנדל"ן המניב בישראל, ומהווה למעשה חברת נדל"ן לכל דבר ועניין על ידי רכישת בעלות, אחזקה וניהול שוטף של שטחים מניבים הפזורים במיקומים אסטרטגיים ברחבי הארץ על פני שטח של מאות אלפי מטרים.
הרוב המכריע של הנכסים ממוקם במגדלי משרדים חדישים, כשאת מגוון הנכסים שוכרים גופים איכותיים ומאוד אמינים, דוגמת משרדי ממשלה, חברות ענק - ישראליות וזרות - וארגונים מובילים בתחומם. שיעור התפוסה בנכסים נחשב נכון להיום לאחד הגבוהים בישראל.
נכון לחודש ספטמבר 2020 , מחלקת נדל"ן ישראל מנהלת ומשביחה עשרות נכסים, כשהבולטים שבהם הם מגדל המוזיאון בתל אביב; מגדלי אלון (מגדל צפוני, "מגדל" מחזיקה 50% מהבעלות בפרויקט); מרכז ויצמן תל אביב; קניון הזהב ראשון לציון ("מגדל" מחזיקה בכ-75% מהבעלות בו); קריית הלאום ראשון לציון; קריית הממשלה רמלה; בית סלקום, נתניה; קמפוס אלביט, נתניה; מגדל צ'מפיון בבני ברק ("מגדל" מחזיקה 33% מהבעלות בו); הייטק פארק ברעננה ("מגדל" מחזיקה 50% מהבעלות בו).
כמו כן, תיק הנדל"ן הישראלי של החברה כולל פרויקטים יזמיים שנמצאים בשלבי בנייה ופיתוח, ביניהם מגדל עלית ברמת גן, מתחם ה-1000, ראשון לציון; מרכז דן בבני ברק וכן קמפוס תל השומר למדע וחדשנות.
בכל הקשור להשקעות בנדל"ן בישראל בפרט ובעולם בכלל, יש חשיבות רבה לכך שלחברת ניהול הנכסים יהיה חוסן כלכלי מוכח לאורך זמן. מחלקת הנדל"ן הישראלי של "מגדל" מצטיינת באיתנות כספית בלתי מעורערת, המבוססת על הצורך הגדל והולך באפיקי השקעה אפקטיביים עבור עמיתי החברה, המפרישים כספים לתוכניות הפנסיה והגמל המגוונות שלה.
מערך ההשקעות של "מגדל" כולל מחלקת נדל"ן ישראלית חדשנית ומתקדמת האחראית על ניהול של עשרות נכסים שבבעלות הקבוצה. כ-60 הנכסים המנוהלים במחלקת הנדל"ן כוללים כ-700,000 מ"ר של שטחי משרדים, מסחר וקרקע וכ-14,500 מקומות חניה, בשיעור תפוסה ממוצע של כ-98%, המתבססים על כ-1,200 שוכרים. שווים הכולל של הנכסים מוערך בכ-9.3 מיליארד שקל, כשהיקף ההכנסות השנתי עומד על כ-670 מיליון שקל.
מחלקת השקעות נדל"ן בישראל של "מגדל" מאופיינת בסטנדרט גבוה מאוד של ניהול, הן בהיבט ההנדסי והן בהיבט תחזוקתי. הנכסים מנוהלים, מתופעלים ומושבחים באמצעות פלטפורמת ניהול מקצועית שנבנתה על ידי "מגדל" במשך שנים רבות, ומספקת ליווי מקצועי מוקפד, תוך בחינה תקופתית של תיק הנכסים, שדרוג תמהיל השוכרים, שיפור רמת המפרט בנכסים השונים, מיצוי הפוטנציאל בעתודות קרקע קיימות במסגרת קידום תב"ע, ומימוש זכויות בנייה בלתי מנוצלות בנכסים קיימים.
השקעות "מגדל" בנדל"ן ישראלי נחשבות להשקעות אסטרטגיות חכמות, ומאופיינות ברצף הכנסות קבוע, עם פוטנציאל לעליית ערך תמידית. השקעות אלו מהוות עוגן בתיק ההשקעות של הקבוצה, הן בתיקי ההשקעות של העמיתים והמבוטחים והן בתיק הנוסטרו של הקבוצה.
תמהיל הנכסים של "מגדל" נחשב לאיכותי ומאוד יציב בזכות פריסה גיאוגרפית רחבה ומגוון שימושים. זאת, תוך שאיפה מתמדת לשמר את הבסיס האיתן הקיים, ולהרחיב כל העת את תמהיל הנכסים העתידי. בשל כך, מחלקת הנדל"ן בוחנת באופן שוטף ויומיומי רכישות של נכסים נוספים, בהתאם למדיניות ההשקעה ולמצב השוק. ככלל, מדיניות מחלקת הנדל"ן מתבססת על ראייה לטווח הבינוני והרחוק, כשלמרכיב הסיכון וגידורו יש משקל רב בשיקולי ההשקעה. פעילות הנדל"ן של הקבוצה, הן בארץ והן בעולם, מהווה נדבך משמעותי לצורך השימור וההשבחה של כספי החיסכון של עמיתי "מגדל" לטווח ארוך, ומהווה הוכחה ניצחת לאיתנות הכלכלית של הקבוצה.
מערך השקעות נדל"ן בישראל ב"מגדל" הוא אחד המתקדמים בתחומו, המציע למשקיעים ידע נרחב וניסיון מקצועי רב שנצבר לאורך שנים. המחלקה מונה 17 עובדים מומחים ומקצוענים וכוללת נבחרת של מנהלי נכסים מיומנים, מנהל פיתוח עסקי, עו"ד מחלקה ומנהלת תפעול וגבייה. התמחותם המקצועית של מנהלי הנכסים מתמקדת בתחום המשפטי, ההנדסי, המימוני והשמאי, והם אחראים על הניהול השוטף והיומיומי של הנכסים השונים. אנשי הגבייה והתפעול של המחלקה מתמחים בגבייה שוטפת של דמי השכירות, טיפול בביטחונות, והתנהלות רציפה מול ספקים, חברות ניהול ורשויות מקומיות.
המידע הנ"ל אינו מהווה המלצה, חוות דעת, ייעוץ או שיווק, המתחשבים בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם, בקשר עם השקעה או רכישה של מוצרים המופצים על ידי החברה ו/או בקשר עם רכישה של ניירות הערך של חברות הקשורות לחברה.
האמת היא שאין ממש תשובה מדויקת לשאלה הזו. ראשית, מכיוון שנדל"ן הוא אחד מאפיקי ההשקעה היותר סולידיים ויציבים, אפשר להגיד שתמיד נכון להשקיע בנדל"ן, במיוחד כשמדובר בהשקעה לטווח מאוד ארוך. שנית, שוק הנדל"ן מאוד תלוי בסביבת הריבית, מכיוון שהפועלים בו (יזמים וקבלנים) נוטלים הלוואות כדי לממן את פעילותם, ויכולת פירעון ההלוואות שלהם תלויה, בין השאר, בגובה הריבית. לכן, נהוג לאמור שבסביבת ריבית אפסית יותר נכון וזול להשקיע בנדל"ן וככל שהריבית עולה, פחות נכון להשקיע.
גם זו שאלה שתשובתה מאוד תלויה בסוג ההשקעה ובאופי המשקיע. לרוב, השקעה בנדל"ן היא אפשרות שפתוחה בפני מי שיש לו הון נזיל שהוא יכול לסכן אותו, ולכן לרוב מדובר במשקיעים בעלי יכולת השקעה של לפחות כמה מאות אלפי שקלים בודדות.
אכן יש. יש מיסים שונים שחלים בשוק הנדל"ן, תלוי באופי ההשקעה ובאופי המשקיע: יש מיסוי על דמי שכירות בשוק הנדל"ן למגורים (תלוי בגובה דמי השכירות); יש מס רכישה (בעת רכישת הנכס); מס שבח (בעת מכירת הנכס); ומס רווחי הון (רלוונטי כשמשקיעים בני"ע סחיר כמו מניה של חברת נדל"ן).
האמת היא שאין ממש תשובה מדויקת לשאלה הזו. ראשית, מכיוון שנדל"ן הוא אחד מאפיקי ההשקעה היותר סולידיים ויציבים, אפשר להגיד שתמיד נכון להשקיע בנדל"ן, במיוחד כשמדובר בהשקעה לטווח מאוד ארוך. שנית, שוק הנדל"ן מאוד תלוי בסביבת הריבית, מכיוון שהפועלים בו (יזמים וקבלנים) נוטלים הלוואות כדי לממן את פעילותם, ויכולת פירעון ההלוואות שלהם תלויה, בין השאר, בגובה הריבית. לכן, נהוג לאמור שבסביבת ריבית אפסית יותר נכון וזול להשקיע בנדל"ן וככל שהריבית עולה, פחות נכון להשקיע.
