מה הקשר בין קטר ההייטק לנדל"ן משרדי?

שנת 2023 האטה את קצב הנסיעה של הקטר של המשק הישראלי, תעשיית ההייטק. וזה לא מפתיע. למרות שהכותרות זועקות "הצילו" וכאילו אבדה התקווה לחזרה לרמות השיא של התעשייה, המצב כנראה הרבה פחות נורא. טבעה של כלכלה שהיא מחזורית. כשסביבת הריבית היא אפסית, יש גאות כלכלית והיא באה לידי ביטוי בכל סקטור באשר הוא, על אחת כמה וכמה בקטר ההייטק. כשסביבת הריבית כבר אינה אפסית ומתחילה לעלות, יש האטה כלכלית וחוזר חלילה. קטר ההייטק ימשיך לנוע קדימה בטווח הארוך, אפילו שכרגע נראה כאילו הוא תקוע באמצע המסילה ואין מי שיסייע.

אבל להבדיל מתקופות מעבר קודמות בין גאות לשפל כלכלי, הפעם יש קשר הרבה יותר חזק בין המגמות לעתיד של תעשיית ההייטק לבין המגמות לעתיד של שוק הנדל"ן המשרדים, וכאן באה לידי ביטוי אחת מאסטרטגיות ההשקעה החדשניות של "מגדל נדל"ן", זרוע פעילת הנדל"ן של הקבוצה, כפי שנסביר בהמשך.

אבל רגע, מה בכלל הקשר בין ההייטק לבין נדל"ן? התשובה די פשוטה. ההייטק הוא אחד ממנועי הצמיחה המשמעותיים של שוק הנדל"ן למשרדים. ככל שיש יותר ויותר חברות הייטק וככל שהן מצליחות יותר כך הן מעסיקות יותר ויותר עובדים והן זקוקות לכמה שיותר חללי עבודה. די פשוט.

אפילו קטר ההייטק זקוק למסילות חדשות

בין העתיד של תעשיית ההייטק לעתיד של שוק הנדל"ן למשרדים עוברת כחוט השני מהפכת הנגישות התחבורתית שמתחילה בשנה האחרונה (2023) בישראל. באוגוסט 2023 הושקה לראשונה הרכבת הקלה בגוש דן (הקו האדום) והצפי הוא כי הקו הסגול והקו הירוק ייפתחו במהלך 2026-2027. למרות שיש הטוענים כי ההשקה אינה מבטיחה, אנחנו מציעים לזכור שכל ההתחלות קשות וכדאי להסתכל על הטווח הארוך. דנקל, הרכבת הקלה של גוש דן מהווה את תחילתה של מהפכה תחבורתית בישראל. חברת נת"ע בונה 3 קווי רכבת קלה שישרתו את מטרופולין תל אביב לאורכו ולרוחבו ויאפשרו נגישות תחבורתית שלא הייתה בעבר. דנקל תתפרש על פני 14 רשויות מקומיות, 90 ק"מ של מסילות ו-139 תחנות.

אחרי השלמת פרויקט הרכבת הקלה, תעבור המהפכה לשלב הבא שלה: המטרו, שלושה קווים שירחיבו וישלימו את מערכת הסעת ההמונים במרכז ישראל, מאזור השרון דרך מרכז המטרופולין ועד לשפלה. זהו פרויקט התשתית הגדול ביותר המקודם כיום במדינת ישראל שיתרום להקלה משמעותית בכניסה לערי גוש דן וביציאה מהן אל מרכזי התעסוקה הגדולים בארץ: 3 קווים, 109 תחנות ו-150 ק"מ של מסילות.

"החזון של נת"ע הוא הקמה ותפעול של מערכת תחבורה עתירת נוסעים במטרופולין תל אביב שתהווה חלופה מועדפת לציבור, מנוף לצמיחה כלכלית, התחדשות עירונית וחיזוק המרקם החברתי", טוענת נת"ע באתר הבית שלה.

אבל איך כל זה קשור לשוק הנדל"ן למשרדים, וספציפית למשרדי הייטק? תחשבו על זה רגע. בעבר, השיקול העיקרי של כל יזם נדל"ן בעת הקמת בניין משרדים היה קרבתו למרכז פיננסי, תרבותי וחברתי. ובמילים אחרות, תל אביב או כל אחת מיתר שלוש ערי המטרופולין של ישראל. הקריטריון של נגישות תחבורתית כמה שיותר רחבה היה שיקול משני, אם בכלל, אבל הזמנים השתנו.

ישראל הפכה למדינה פקוקה, כמעט בכל שעה ביממה, והבחירה ברכב פרטי על פני תחבורה ציבורית הפכה לאילוץ שמזיק לאיכות החיים מכיוון שתשתיות התחבורה הציבורית בישראל לא הותאמו לגידול באוכלוסין, לצמיחת הכלכלה ולצורך - בין היתר כלכלי - של חלק גדל באוכלוסייה לגור מחוץ לאחת מערי המטרופולין, אבל לעבוד בתוכן או אפילו ממש הרחק מהן.

בהווה, קריטריון הנגישות התחבורתית בעת הקמת פרויקט נדל"ן כבר אינו משני ויש שיגידו שהוא העיקרי. ראשית, ערי המטרופולין הפכו לצפופות והצפיפות פוגעת הן באיכות החיים בהן והן באיכות התעסוקה בהן. שנית, לא רק שיותר ויותר אנשים לא יכולים לאפשר לעצמם להתגורר בערי המטרופולין, החברות עצמן (המעסיקים) מתחילות לצאת מערי המטרופולין - בין אם כדי להוזיל את דמי השכירות ובין אם כי הן מתרחבות וזקוקות לעוד חללי משרדים.

כרגע זה מתרחש בעיקר בסקטור הפיננסי (בנק דיסקונט וחברת "הפניקס" יעברו למתחם ה-1000 היוקרתי במערב ראשון לציון ויש עוד דוגמאות), וייתכן מאוד שבעתיד הרחוק יותר, זה יקרה אף בקרב חברות הייטק. לא סתם פרויקט ה-1000 בראשון לציון מגדיר עצמו כמטרופולין החדש של ישראל. זה אולי נראה רחוק אבל זה קורה וזה יקרה.

כשמדובר בקטר ההייטק, פארקים מצליחים של תעשיות עתירות ידע כבר פועלים בלא מעט ערי "פריפריה". כרגע ההשקעות בהייטק מצויות ברמת שפל תקופתית, אבל כפי שהסברנו לעיל, זו טבעה של מחזוריות כלכלית וניצני התאוששות כבר החלו להופיע בנתוני ההשקעות בהייטק נכון לרבעון השני של 2023.

אבל כדי להפוך את ראשון לציון או את בני ברק או כל עיר "פריפריאלית" אחרת לאטרקטיבית כשמדובר בשוק המשרדים - לכל סקטור באשר הוא כולל ההייטק - צריך לשפר את הנגישות התחבורתית אליה, בדגש מאוד חזק על תחבורה ציבורית. וזה מה שקורה עכשיו. לאט, אבל בטוח. עם לא מעט חריקות וקרונות שנתקעים בדרך ליעד המיוחל, אבל זה קורה. הרכבת הקלה והמטרו, בצד השיפור של קווי הרכבת הכבדה, יהפכו כמעט כל עיר, מהשרון ועד השפלה, לנגישה תחבורתית.

מגדל נדל"ן: להשקיע בקרבת מפגשי מסילות

המגמה שתיארנו לעיל מיושמת הלכה למעשה במדיניות ההשקעות של "מגדל נדל"ן" או כפי שמיטיב לנסח זאת צחי הרץ, מנהל נדל"ן ישראל "רק רכבת" - "מגדל" יוזמת פרויקטים חדשים או רוכשת נכסים קיימים בסביבת מפגשי מסילות וכמה שיותר מהם.

לדוגמה, פרויקט הדגל EXCHANGE במתחם "עלית" שברמת גן נושק לתחנת הרכבת סבידור שהוא המקום היחיד בישראל עם מפגש 5 מסילות ברזל (רכבת כבדה, אדום, ירוק, סגול ומטרו M1). פרויקט MILLENNIA (במתחם ה-1000 שבראשון לציון צמוד לתחנת רכבת כבדה, קו אדום וקו ירוק. פרויקט BBC CENTRAL שבבני ברק הוא אחד מ-3 הבניינים היחידים בישראל עם חיבור ישיר לתחנת הקו האדום וגם פרויקט מגדל WE TLV שבתל אביב צמוד לצירי הרכבת הקלה הראשיים.

כפי שאנחנו רואים את זה, דווקא בסביבה של האטה כלכלית, כשיש כמה וכמה שחקנים המתחרים על ליבו של כל שוכר, חשוב לזהות נכון את המגמות בשוק הנדל"ן למשרדים דוגמת המגמה לעיל - גורם שמצמצם סיכון בטווח הקצר-בינוני ומכפיל כוח בטווח הארוך.